Hiện nay, tình trạng người dân mua đất nhưng diện tích đất thực tế bị thiếu so với diện tích ghi trên Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) diễn ra khá phổ biến. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là do quá trình đo đạc thửa đất trước đây của cơ quan có thẩm quyền chủ yếu bằng phương pháp thủ công nên dẫn đến sai sót về diện tích của thửa đất.
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc xử lý khi diện tích thực tế chênh lệch so với giấy chứng nhận như sau:
“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.
Khi đó, sẽ có hai trường hợp xảy ra như sau:
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, trong trường hợp đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà phát hiện diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trong Giấy chứng nhận thì người dân cần yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận.
Tiến hành thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo diện tích đo đạc thực tế,
Trình tự, thủ tục thực hiện việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất được thực hiện theo những bước như sau:
+ Bước 1: Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Bước 2: Nộp hồ sơ
Hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đo đạc xác định lại diện tích nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp hồ sơ đã hợp lệ, cán bộ tiếp nhận hồ sơ tại Bộ phận một cửa sẽ trao phiếu nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp. Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ có trách nhiệm hướng dẫn để người thực hiện chỉnh sửa, bổ sung,... để hoàn thiện hồ sơ.
+ Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu
Khi nhận được hồ sơ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
+ Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị đối với lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;
+ Chuẩn bị hồ sơ chuyển Cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận;
+ Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; đồng thời gửi thông tin cho cơ quan thuế, thông báo nghĩa vụ tài chính cho người thực hiện thủ tục (nếu có).
+ Bước 4: Trả kết quả
Thời gian giải quyết là không quá 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính ngày nghỉ hàng tuần, lễ, tết. Khi đến nhận kết quả, bạn cần mang theo phiếu hẹn để lấy kết quả tại Bộ phận một cửa của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp diện tích đất trên thực tế bị thiếu so với Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) mà có sự thay đổi về ranh giới của thửa đất thì bạn cần kiểm tra xem có sự lấn, chiếm diện tích đất của các hộ liền kề hay không.
Nếu có sự lấn, chiếm đất của hộ liền kề thì trước tiên bạn cần tiến hành thỏa thuận, đàm phán với những hộ đó về vụ việc lấn, chiếm.
Trường hợp không thỏa thuận được thì bạn sẽ cần tiến hành khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền về việc yêu cầu các hộ liền kề đó trả lại phần diện tích đất đã lấn chiếm theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trước khi tiến hành khởi kiện thì bạn cần phải tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi đất đang có tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013.
Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Như vậy, trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có điều khoản quy định bên chuyển nhượng cam kết về diện tích trong Giấy chứng nhận không nhỏ hơn với diện tích thực tế, hoặc nếu diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong Giấy chứng nhận thì bên chuyển nhượng phải trả lại sô tiền tương đương với giá của số diện tích bị thiếu, lúc này người nhận chuyển nhượng hoàn toàn có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền (tương đương với diện tích đất bị thiếu).
Đến đây hy vọng Nam Luật đã giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề diện tích đất thực tế bị thiếu so với diện tích ghi trên Sổ đỏ. Khi có nhu cầu làm giấy tờ nhà đất tại tất cả các quận huyện tại Tp. Hồ Chí Minh, Quý khách chỉ cần liên hệ đến văn phòng Công Ty Luật TNHH PGL Nam Luật. Dịch vụ làm giấy tờ nhà đất trọn gói chuyên nghiệp, uy tín và đa dạng của chúng tôi với đội ngũ chuyên viên và luật sư nhiều kinh nghiệm, tận tâm với khách hàng sẽ giúp Quý khách nhanh chóng đạt được điều mình mong muốn với thời gian nhanh chóng và mức chi phí hợp lý, tiết kiệm nhất!
