HỎI:
Vợ chồng em có đặt cọc mua thửa đất của bà B với diện tích 100m2 ghi trong sổ đỏ. Tuy nhiên sau đó vợ chồng em phát hiện diện tích thực tế chỉ có 87m2, không giống với phần diện tích đất trong sổ. Em có hỏi bà B thì bà B có nói là do 2 nhà bên cạnh lấn ranh nhiều năm nay. Nay vợ chồng em muốn hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mua bán đất vì diện tích thực tế không đúng thì có được hay không?
LUẬT SƯ TƯ VẤN:
Đối với câu hỏi của bạn đặt ra, chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định trong Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Ngược lại, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp của bạn, hai bên đã tiến hành đặt cọc để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên. Tuy nhiên sau khi đặt cọc thì bạn phát hiện sự việc này và bên bán cũng đã thừa nhận. Như vậy, do lỗi bên bán không trung thực trong việc mua bán và cũng che dấu thông tin, không nói cho bên bạn biết về việc ranh đất bị tranh chấp dẫn đến diện tích đất thực tế không đúng với diện tích được ghi trong sổ.
Do đó, nếu bạn không muốn mua mảnh đất này nữa thì bạn có quyền yêu cầu hủy cọc, hoàn trả lại tiền vì việc giao dịch có sự gian dối, che đậy thông tin khiến cho việc mua bán không đạt được mục đích của mình. Khi đó, bên bán phải trả lại cọc cho bên mua do có lỗi trong việc che dấu thông tin về thửa đất.
Hy vọng chia sẻ trên đây của chúng tôi sẽ thật sự hữu ích cho bạn. Hãy liên hệ với chúng tôi-Công ty Luật TNHH PGL Nam Luật để được tư vấn các vấn đề pháp lý mà bạn đang quan tâm. Với đội ngũ Luật sư nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực nhà đất, chúng tôi sẽ mang lại giải pháp hữu ích cho bạn.
Công Ty Luật TNHH PGL Nam Luật
105E Ngô Quyền, phường 11, quận 5, TP.HCM
0888 678 929 - 0943 151 979HỎI: Ông nội tôi mất năm 1992. Bà nội tôi mất năm 1998. Năm 1991 nhà nước kiện toàn đất đai, bố tôi được ông bà nội tôi sang tên cho thửa đất và được nhà nước cấp sổ đỏ cho bố tôi đứng tên năm 1996. Nhưng hiện nay anh con nhà bác tôi xuất trình giấy tặng cho một phần đất trong diện tích đất mà bố tôi đã được cấp sổ đỏ. Giấy này được lập năm 1996 do bà tôi ký. Nhưng nội dung giấy lại ghi là tôi là T (tên ông nội) cho cháu tôi diện tích đất này và ký tên T. Vậy xin hỏi luật sư bà tôi tên là N mà trong giấy lại ký tên là T thì có đúng pháp luật không? Và giấy này có hiệu lực pháp luật không? Tôi muốn tham khảo chi tiết về vấn đề này thì nên tìm hiểu ở những luật nào. Nếu tòa xử thì sẽ căn cứ luật năm 1996 hay luật mới nhất bây giờ.
LUẬT SƯ TƯ VẤN:
Giả sử, năm 19991 ông bà nội chuyển quyền sử dụng đất cho bố bạn là hợp pháp và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bố bạn năm 1996 đúng theo quy định của pháp luật, theo đó, bố bạn được xác định là chủ sở hữu hợp pháp đối với phần diện tích trên.
Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp, con của bác bạn có đưa ra giấy tờ tặng cho một phần diện tích đất đã được cấp sổ đỏ cho bố bạn do bà nội ký tên ông trên giấy tờ này. Trường hợp nếu có căn cứ chứng minh giấy tờ tặng cho trên không phải xuất phát từ ý chí ông nội bạn, do bà nội bạn giả mạo ký tên thì hợp đồng tặng cho này sẽ bị vô hiệu theo Điều 136 Bộ luật dân sự 1995 cụ thể giao dịch dân sự vô hiệu nếu vi phạm vào một trong các điều kiện sau:
- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.
Theo đó, nếu giao dịch vi phạm một trong các điều kiện trên thì sẽ bị vô hiệu, trường hợp ông bạn mất năm 1992 mà hợp đồng tặng cho được lập năm 1996 do bà ký tên của ông bị vô hiệu vì chủ thể không đủ điều kiện để tham gia giao dịch. Như vậy, giấy tờ tặng cho một phần đất mà người anh cung cấp sẽ không có giá trị pháp lý.
Công Ty Luật TNHH PGL Nam Luật 105E Ngô Quyền, phường 11, quận 5, TP.HCM 0888 678 929 - 0943 151 979