Các bên thường mua bán nhà thông qua hợp đồng ủy quyền vì một lý do nào đó không thể ký hợp đồng mua bán (VD: Nhà chưa được cấp sổ hồng, người mua không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội,…) hoặc để tránh phải nộp thuế, lệ phí trước bạ. Việc mua bán nhà bằng hình thức ủy quyền có nhiều rủi ro đối với người mua, ngay cả khi hợp đồng ủy quyền được công chứng.
Tại Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Còn theo quy định tại Điều 430 Bộ luật dân sự 2015 thì: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”. Như vậy, xét về về mặt pháp lý, hợp đồng ủy quyền và hợp đồng mua bán có bản chất hoàn toàn khác nhau. Trong hợp đồng ủy quyền bên được ủy quyền chỉ nhân danh bên có nhà ở thực hiện việc quản lý, sử dụng, định đoạt nhà mà không có quyền sở hữu nhà. Mặc dù thực tế bên được ủy quyền có trả tiền mua nhà nhưng quyền sở hữu nhà vẫn thuộc về bên ủy quyền.
Trong thực tế, khi xảy ra tranh chấp hoặc Nhà nước thu hồi nhà thì quyền lợi của người mua khó được đảm bảo bởi lẽ:
Nếu có tranh chấp phải giải quyết tại Tòa án, khả năng rất cao Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng ủy quyền nêu trên vô hiệu do giả tạo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”. Ở đây, rõ ràng bản chất của giao dịch này là mua bán nhưng các bên lại giao kết hợp đồng ủy quyền nên hợp đồng ủy quyền là giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch dân sự mua bán nhà sẽ bị vô hiệu. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, hai bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bên sở hữu nhà có nghĩa vụ trả tiền lại cho bên mua. Tuy nhiên nếu lúc đó giá trị nhà đã tăng thì bên mua cũng chỉ được nhận lại khoản tiền đã trả cho chủ sở hữu nhà.
Nếu bị cơ quan nhà nước thu hồi nhà thì người được nhận bồi thường sẽ là chủ sở hữu nhà chứ không phải người mua. Người mua sẽ phải yêu cầu chủ sở hữu nhà trả khoản tiền bồi thường đó cho mình nhưng sẽ có trường hợp người bán không hợp tác.
Bên cạnh đó, một vấn đề pháp lý bất lợi nữa cho người mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền đó là theo quy định tại Điều 140 Bộ luật dân sự 2015 thì khi người ủy quyền chết hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt. Khi hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt thì người mua thực tế sẽ không được thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền nữa.
Từ những phân tích trên, có thể thấy việc mua nhà bằng hình thức ủy quyền có rất nhiều rủi ro cho người mua. Mặc dù đã trả tiền để mua nhà nhưng người mua theo hình thức ủy quyền lại không được xác lập quyền sở hữu đối với căn nhà. Do đó, để được pháp luật thừa nhận và bảo vệ, cũng như hạn chế rủi ro tốt nhất thì việc mua bán nhà đất phải ký kết bằng hợp đồng mua bán được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.
Nếu bạn có bất kỳ vướng mắc nào liên quan đến việc mua nhà bằng hình thức ủy quyền, bạn có thể liên hệ với chúng tôi – Công ty Luật TNHH PGL Nam Luật qua tổng đài tư vấn 0888 678 929, luật sư chuyên lĩnh vực dịch pháp lý nhà đất của chúng tôi sẽ tư vấn cụ thể, tận tình cho bạn.
