Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo ngôn ngữ bình dân còn gọi là “Sổ đỏ” là giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, có tính chất pháp lý quan trọng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Trên thực tế, đất không có Sổ đỏ có thể do nhiều nguyên nhân khác nhau, đa phần là do không đủ điều kiện được cấp, và thường sẽ được định giá thấp hơn thị trường. Vì mức giá hấp dẫn, tin tưởng người bán, và khát khao được sở hữu một mảnh đất của riêng mình mà nhiều người đã chấp nhận mua đất không có Sổ đỏ. Dưới đây, PGL Nam Luật sẽ phân tích về mặt pháp lý cũng như chỉ ra những rủi ro khi mua đất không có Sổ đỏ có thể gặp phải:
Căn cứ theo điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì điều kiện đầu tiên là đất phải có Giấy chứng nhận, đây là điều kiện quan trọng về chủ quyền để tiến hành xác lập giao dịch. Chỉ trừ một số trường hợp đặc biệt về thừa kế quyền sử dụng đất được quy định cụ thể trong Luật đất đai.
Như vậy, có thể khẳng định giao dịch mua bán đất không có Sổ đỏ thì được coi là không hợp pháp, do đó khi phát sinh tranh chấp thì quyền lợi của các bên sẽ không được đảm bảo, đặc biệt là đối với người mua.
Có thể dễ hiểu khi đã xác định được giao dịch mua bán đất không có Sổ đỏ không được coi là giao dịch hợp pháp thì hiển nhiên hợp đồng mua bán đó sẽ không được công chứng, chứng thực. Do đó, nếu như không có Sổ đỏ, hai bên chỉ có thể giao kết qua hợp đồng viết tay, và việc thực hiện hợp đồng viết tay luôn luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro là điều không thể tránh khỏi.
Theo đó, khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng viết tay sẽ bị coi là vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, tức là người mua sẽ phải trả lại đất và nhận lại tiền. Trong trường hợp giá đất lúc hoàn trả đã tăng mạnh so với lúc mua, người mua sẽ là người chịu thiệt.
Vì đất không có Sổ đỏ nên việc xác minh nguồn gốc đất cũng không dễ dàng. Chỉ có thể tìm hiểu thông qua lời nói của người bán. Dĩ nhiên không phải lúc nào cũng có thể biết được tình trạng pháp lý thực tế của lô đất, chỉ có thể dựa vào niềm tin với người bán. Vì vậy có thể tiềm ẩn rất nhiều rủi ro có thể xảy ra như: Đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Vì thế, người mua có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.
Thứ tư – Không được thế chấp để vay vốn ngân hàng
Nhu cầu thế chấp đất để vay vốn ngân hàng là nhu cầu hết sức thiết thực của nhiều chủ sở hữu. Đó cũng được xem như là quyền lợi của họ khi có tài sản là bất động sản.
Tuy nhiên, theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013, chủ sở hữu chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất có Sổ đỏ. Như vậy, trong trường hợp có nhu cầu vay vốn ngân hàng, người mua không thể thế chấp đất nếu không có Sổ đỏ, lại một rủi ro ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người mua mà thay vào đó người mua có thể chủ động tránh khỏi ngay từ đầu.
Như đã phân tích ở trên, việc mua bán đất không có Sổ đỏ là bất hợp pháp và chứa đựng rất nhiều rủi ro. Do vậy, trong thực tế, không phải ai cũng chấp nhận những rủi ro không đáng có đó để đầu tư sở hữu một mảnh đất không an toàn như vậy. Nên việc mua đi bán lại đất không có Sổ đỏ là điều rất khó khăn.
Với những rủi ro như vậy, việc mua đất không có Sổ đỏ, không rõ nguồn gốc là điều hoàn toàn không nên. Vì vậy các nhà đầu tư nên cân nhắc thật kỹ trước khi quyết định để tránh những thiệt thòi về mình.
Trên đây là những thông tin Công ty Luật Nam Luật xin cung cấp cho bạn hiểu thêm về những rủi ro khi mua đất không có Sổ đỏ. Nếu còn bất kỳ vướng mắc nào hoặc cần hỗ trợ thủ tục liên quan xin vui lòng gọi đến tổng đài tư vấn trực tuyến qua số máy: 0888 678 929 hoặc gửi câu hỏi qua địa chỉ email: congtynamluat@gmail.com, luật sư nhà đất của chúng tôi sẽ tư vấn trực tiếp cho bạn.
