Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong các quyền cơ bản của người sử dụng đất, hiện nay hoạt động vay vốn ngân hàng bằng hình thức thế chấp quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến. Tuy nhiên, đối với đất thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất không có quyền thế chấp đất mà chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điển đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013. Dưới đây là một số nội dung cơ bản theo quy định của pháp luật về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất.
Cụ thể, Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 định nghĩa về thế chấp tài sản như sau:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là việc bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để thế chấp cho ngân hàng, để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay vốn (có thể là chính bên thế chấp hoặc là bên thứ ba) với bên nhận thế chấp là ngân hàng.
Theo quy định tại Điều 318 Bộ luật dân sự 2013 thì thế chấp bằng QSDĐ có thể bao gồm các tài sản dưới đây:
“1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Để có thể thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất cần phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Như vậy bên nhận thế chấp cần thực hiện các công việc sau để có thể nhận thế chấp tài sản quyền sử dụng đất để bảo đảm an toàn trong giao dịch thế chấp:
– Kiểm tra Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác để xác định tính xác thực của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
– Kiểm tra tại chính quyền địa phương để xác định đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
– Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản;
– Nhận bản gốc giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của Luật Đất đai 2013;
– Lập và ký Hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp (người có quyền sử dụng đất), thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng.
– Tiến hành việc đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên và Môi Trường và Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
– Sau khi đã đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, các thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất đã hoàn tất.
Để được tư vấn trực tiếp và chi tiết hơn về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất, bạn có thể gọi đến hotline 0888 678 929, các chuyên gia của Công ty luật Nam Luật chúng tôi sẽ tư vấn và hỗ trợ bạn tận tình!
