Thứ nhất, kiểm tra nội dung hợp đồng chuyển nhượng
Bên nhận chuyển nhượng cần kiểm tra trong hợp đồng có ghi nội dung cam kết về việc đất không thuộc quy hoạch, không có tranh chấp hay không. Điều này là rất quan trọng vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận và trong đó có các thông tin về thửa đất, tình trạng đất cũng như các quyền và nghĩa vụ của các bên.
Trường hợp 1: Nếu trong hợp đồng có cam kết đất không thuộc quy hoạch, tranh chấp thì bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền; nếu bên chuyển nhượng không thực hiện thì có quyền khởi kiện để thực hiện theo đúng hợp đồng.
Trường hợp 2: Nếu không có cam kết đất không thuộc quy hoạch thì bên nhận chuyển nhượng phải chấp nhận vì nội dung do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng chứng minh bị lừa dối.
Trong trường hợp đất có tranh chấp thì bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền vì người sử dụng đất có tranh chấp không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang có tranh chấp là trái quy định pháp luật.
Thứ hai, phải xem và nắm rõ quyền khi có đất thuộc quy hoạch
Khi mua phải đất đang quy hoạch, bên nhận chuyển nhượng cần nắm rõ các quyền được thực hiện đối với tình trạng đất để yên tâm hơn khi mua không bị mất trắng và thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình
Trường hợp 1: Chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… nếu có đủ điều kiện quy định trong Luật đất đai.
Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm (bị hạn chế quyền).
Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Lưu ý: Nếu sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền (được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm).
Trên đây là những điều cần biết khi bạn mua phải đất đang quy hoạch hoặc có tranh chấp. Hãy liên hệ với chúng tôi- Công ty Luật TNHH PGL Nam Luật để được tư vấn các vấn đề pháp lý mà bạn đang quan tâm để được tư vấn chi tiết.
Công Ty Luật TNHH PGL Nam Luật
105E Ngô Quyền, phường 11, quận 5, TP.HCM
0888 678 929 - 0943 151 979
