Khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì người đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được ký hợp đồng chuyển nhượng nếu đã được các thành viên chung quyền sử dụng đất đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực.
Tóm lại, thành viên trong hộ gia đình được quyền “ngăn cản” hoặc đồng ý việc chuyển nhượng nếu là thành viên có chung quyền sử dụng đất với các thành viên khác.
Thành viên hộ gia đình sử dụng đất là những người có chung quyền sử dụng đất với nhau và Giấy chứng nhận được cấp sẽ ghi: “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”).
Căn cứ khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, cá nhân trở thành thành viên hộ gia đình sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
Điều kiện 1: Có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng.
Điều kiện 2: Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,…).
Điều kiện 3: Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như cùng nhau nhận tặng cho chung, nhận thừa kế chung, cùng nhau góp tiền để nhận chuyển nhượng hoặc cùng nhau khai hoang,...
Trên thực tế, việc xác định các thành viên hộ gia đình có quyền chung quyền sử dụng đất hay không chủ yếu dựa vào Giấy chứng nhận được cấp cho hộ gia đình.
Về nguyên tắc, khi chuyển nhượng đất hộ gia đình phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:
“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”.
Như vậy, chỉ cần một thành viên trong gia đình không đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì không thể thực hiện việc sang tên.
Tuy nhiên, hộ gia đình vẫn sang tên được nếu tách riêng quyền sử dụng đất cho thành viên phản đối chuyển nhượng, sau đó thực hiện chuyển nhượng phần diện tích còn lại (chỉ thực hiện được nếu đủ điều kiện tách thửa).
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, tách thửa cần những điều kiện sau:
- Đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu và chiều cạnh tối thiểu.
- Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Bước 1: Nộp hồ sơ
- Hồ sơ cần chuẩn bị
Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định hộ gia đình, cá nhân nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa đất như sau:
+ Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Nơi nộp hồ sơ
Cách 1. Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
+ Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận một cửa.
+ Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương đó chưa có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4. Trả kết quả
* Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn.
Thời gian trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, phường, thị trấn; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất (nếu có).
