HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC NHÀ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG CÓ BỊ VÔ HIỆU?

Phó giám đốc Chi nhánh Công ty PGL NAM LUẬT tại Cần Thơ LÊ THỊ TƯỜNG OANH chia sẻ:

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Về bản chất, đặt cọc là biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ giữa các bên (nghĩa vụ thực hiện việc chuyển nhượng và nghĩa vụ thanh toán tiền). Như vậy, việc đặt cọc để chuyển nhượng bất động sản trong khi tài sản đó trong thế chấp tại ngân hàng thì có hiệu lực hay không? ????????????

Theo quy định tại Điều 317 BLDS 2015 thế chấp tài sản được hiểu là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp). Nghĩa vụ của bên thế chấp là không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp…

Pháp luật hiện nay không quy định về việc cấm bên thế chấp ký kết hợp đồng đặt cọc với người khác. Tức là, trong thời gian chủ sở hữu tài sản đang thế chấp tài sản thì họ vẫn được phép giao kết hợp đồng đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp. Theo quan điểm của tác giả, đặt cọc chỉ là một biện pháp bảo đảm thục hiện nghĩa vụ , không phải là giao dịch chuyển nhượng nên không vi phạm một trong các nghĩa vụ của bên thế chấp, do đó các bên ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng tài sản đang thế chấp là không vi phạm điều cấm của luật và hợp đồng đặt cọc không bị vô hiệu.

Mặc dù vậy nhưng cần phải xét đến trường hợp bên thế chấp ký hợp đồng đặt cọc với bên đặt cọc và sau đó chưa thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ cho ngân hàng và giải chấp tài sản bảo đảm nhưng lại tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trái quy định pháp luật và hợp đồng này có thể bị tuyên vô hiệu.

Như vậy, pháp luật không cấm việc đặt cọc để bảo đảm việc giao kết, thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang thế chấp tại Ngân hàng nên thỏa thuận đặt cọc không vi phạm điều cấm của pháp luật.

Nếu quý khách hàng còn thắc mắc về vấn đề này vui lòng liên hệ Hotline tư vấn 091.6789.722 để được chuyên gia pháp lý của PGL NAM LUẬT hỗ trợ chi tiết.